Das bringt 2016 für Mieter!

Am Ende stellen die angedachten Änderungen im Mietrecht keine wirkliche Stärkung von Mietern gegenüber Vermietern dar. Das liegt zum einen am Papiertiger "Mietpreis-bremse". Zum anderen handelt es sich um Entwürfe, die für eine rechtliche Gleichstellung und Fairness sorgen. Das ist gut und wichtig! Allerdings aus unserer Sicht selbstverständlich und längst überfällig.

Berliner Mieter protestieren vor dem Bundestag
Berliner Mieter protestieren vor dem Bundestag


Höhere Grundsteuer – höhere Betriebskosten

In zahlreichen Kommunen will man 2016 die Grundsteuer teilweise erheblich erhöhen. Die Grundsteuer wird zwar zunächst vom Hauseigentümer an die jeweilige Gemeinde abgeführt, kann aber als rechtlich einwandfreier Posten auf der Betriebskosten-abrechnung zurückgeholt werden. Steigt also diese Steuer, müssen Mieter mit höheren Betriebskosten rechnen.

Das ist vor allem im Zusammenhang der Argumente für energetische Modernisierungen interessant: Auf der einen Seite macht vor allem die Bundesolitik den Mietern mit angeblich geringeren Heizkosten durch Außendämmung schöne Augen („die 2. Miete nachhaltig stabilisieren“), und auf der anderen Seite wird diese von der Kommunalpolitik wieder erhöht.

Besonders knackige Beispiele sind Bremen, Wilhelmshaven oder Bochum. Hier sind Erhöhungen von 20% und mehr geplant.


Tatsächliche Wohnungsgröße als Maßstab für Mieterhöhungen

Klingt komisch, ist aber so: Man will nun endlich die tatsächliche Wohnungsgröße als Grundlage für Mieterhöhungen heranziehen. Bisher hat man dafür die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl als Maßstab genommen – auch, wenn diese nicht korrekt war. Hierzu gab es in den letzten Jahren äußerst interessante Gerichtsverhandlungen. Wollte ein Mieter z.B. nur für die tatsächliche Wohnungsgröße zahlen, und hat daher selbstständig seine Miete gekürzt, so entstand ein Zahlungsdefizit. Je nach Summe, war der Fehlbetrag ausreichend für eine Kündigung des Mietvertrags. Doch ob diese Änderung wirklich umgesetzt wird, bleibt weiterhin fraglich. Denn der Referentenentwurf von Heiko Maas ist nur die Vorstufe zum eigentlichen Gesetzentwurf und muss am Ende von der Koalition abgesegnet werden.


Energetische Modernisierung – vom Gold- zum Silberesel

Das Bundesjustizministerium möchte für eine weitere Mietrechtsnovelle die Kostenumlagefähigkeit bei umfassenden Modernisierungen begrenzen. Statt bisher 11% (früher sogar 14%!) der umlagefähigen Kosten (z.B., neue Fenster, Türen, Außendämmung und Aufzug etc.), sollen nur noch 8% der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Mit Blick auf die von uns betreuten Fälle macht das einen preislichen Unterschied von durchschnittlich 0,80 EUR pro Quadratmeter aus. Zudem soll für die Miethöhe nach einer Modernisierung für acht Jahre eine Kappungsgrenze gelten. In diesem Zeitraum soll dann die Miete um nicht mehr als 50% und maximal um vier Euro pro Quadratmeter steigen dürfen.

Bei solchen Entwürfen bekommen wir Bammel! Aus unserer Sicht kann das nur als rechtlicher Flickenteppich konstruiert werden. Das bedeutet wiederum zahlreiche Ausnahmen und wilden Seegang vor Gericht. Und obacht: eine erklärte maximale Mieterhöhung von 4,- EUR pro Quadratmeter, kann schnell zu hellhörigen Ohren bei Vermietern sorgen und als Richtwert gelten! Denn selbst die 11%ige UmglageFÄHIGKEIT (nach §559 BGB) ist kein Muss, sondern eine Möglichkeit. Und auch diese wird bis zum Maximum und darüber hinaus ausgenutzt.


Mehr Regionen mit Papiertiger „Mietpreisbremse“

Am 1. Juni 2015 trat das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ – kurz „Mietpreisbremse“ genannt – in Kraft. Dort, wo die Mietpreisbremse eingeführt wurde, darf bei Neuvermietung der Mietpreis nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. So steht es zumindest geschrieben. Dabei sind Zahlreiche Umgehungspraktiken in den letzten Monaten in den Medien dokumentiert worden. Ausgenommen von der Begrenzung sind Neuvermietungen und umfassend modernisierte Altbauten. Bisher haben neun Länder das Gesetz in bestimmten Regionen umgesetzt. Das trotz der geringen Wirkung der Mietpreisbremse bundesweit eine sehr hohe kommunale Nachfrage zur Deckelung von Mieten besteht, zeigt das Beispiel Brandenburg: seit 1. Januar wurde die Mietpreisbremse dort in 31 Kommunen eingeführt. 


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